¿En qué consiste la promesa de enajenación de un establecimiento comercial?

Dr. Carlos E. López Rodríguez

La promesa de enajenación de un establecimiento comercial constituye un contrato que se celebra entre el futuro enajenante del establecimiento y su futuro adquirente. Además de su eficacia como contrato preliminar respecto de la enajenación, produce algunos efectos que, en la práctica, la hacen indispensable.

Aun cuando las partes se pongan de acuerdo sobre las bases de la enajenación, no es posible proceder a su escrituración directa. La promesa se hace necesaria por la imposición legal de que se deben tener determinados certificados fiscales en el momento de celebrar la enajenación, por la necesidad de cumplir trámites previos para la cesión del arriendo del local y de efectuar una publicidad previa y por el cumplimiento de otros requisitos legales.

I. Documentación e inscripción

La promesa de enajenación puede hacerse en documento público o privado y debe inscribirse en el Registro Nacional de Comercio (art. 49, n. 5, Ley 16.871). La inscripción confiere algunos derechos al promitente adquirente, según se establece en el art. 1 de la Ley 14.433/1975: "Desde la fecha de su inscripción en el Registro Público de Comercio, la promesa de enajenación de establecimientos comerciales confiere al adquirente derecho real respecto de cualquier enajenación, gravamen o embargo posterior y cuando se haya pagado o se pague toda la prestación y se hayan cumplido las obligaciones estipuladas le acuerda acción para exigir la transferencia y entrega del bien que constituye el objeto de la prestación".

II. Certificados

Ciertas leyes imponen que la enajenación definitiva no se pueda celebrar si no se tienen determinados certificados que deben ser requeridos en oficinas estatales, recaudadoras de tributos, de los cuales resulte que el enajenante no los adeuda. La tramitación para la obtención de esos certificados debe iniciarse dentro del término de quince días a contar de la toma de posesión del establecimiento por el promitente adquirente. Si, violando las prohibiciones legales se enajena un establecimiento sin recabar los certificados, la enajenación es válida pero se sanciona al adquirente, al profesional interviniente y a los funcionarios que admitan al documento que acredite la enajenación, con la responsabilidad por los importes que el enajenante adeudare.

III. Actuación inmediata a la promesa

Por una práctica recogida por las leyes vigentes, en el acto de celebrar la promesa o después de ella, el promitente enajenante hace entrega del establecimiento al promitente adquirente, quien continúa en su nombre y por su propia cuenta la explotación. Esa entrega se debe documentar en acta notarial. Como contrapartida, el promitente adquirente puede hacer efectiva, total o parcialmente, la prestación a su cargo.

Además, a partir de la suscripción de la promesa y antes de la escritura definitiva de la enajenación, si el promitente enajenante es arrendatario del local, debe cumplir determinados trámites para la cesión del arriendo en los casos que la Ley le autoriza para hacerlo.

Concomitantemente, entre la promesa y la enajenación, debe cumplirse con la Ley 2.904, que impone un llamado a los acreedores a los efectos de que éstos comparezcan a presentar sus créditos. Esta publicidad no es un requisito para la validez ni para la eficacia de la enajenación; pero su incumplimiento apareja una responsabilidad solidaria del adquirente por todas las deudas del enajenante, incluso por las deudas que éste contraiga en el futuro. Si la publicidad se realiza, el adquirente será solidariamente responsable con el enajenante por los créditos que se denuncien y por los que resulten de los libros de comercio. La publicidad supone, entonces, una doble ventaja para el adquirente: limita su responsabilidad y le permite conocer la extensión de la responsabilidad contraida. Por ello constituye un requisito ineludible para el adquirente cuidadoso de sus intereses.

Bibliografía:

RODRÍGUEZ OLIVERA, Nuri. El Establecimiento Comercial. Montevideo: Fundación de Cultura Universitaria, 1976.

RIPPE, Siegbert; BUGALLO, Beatriz; LONGONE, María Rosa; & MILLER, John. Instituciones de Derecho Comercial Uruguayo, 2ª ed., p. 138/139. Montevideo: Fundación de Cultura Universitaria, 1999.